楼市，为什么轻易跌不得？ 速递

今天房地产开发板块大涨，京投发展、北辰实业涨停，沙河股份、粤宏远A、中交地产、大龙地产等多家房企跟涨。房地产已经连续涨了好几天了。

昨天中国经济时报发文《一线城市房地产限购应适时优化调整》，在4、5月份楼市连续两个月大幅下滑后，市场上也是出现各种小作文，说是一线城市的首付比例还有限购政策也将会得到优化，再经昨日这么一吹风，地产股就集体异动起来了。

在之前青岛出台房地产新政，下调首付比例、放松限售、全面推行带押过户并推行房票制度，核心一二线政策持续优化，还有苏州等多地已出台政策优化限贷、公积金、限售等措施，向市场释放积极信号。这几天房地产消息特别多，大多是房地产松绑的传闻，关于内地的房地产市场，这一阵大家一直觉得应该有些政策出来支持或者扶持了。

(相关资料图)

房地产对国民经济的影响很大，我国房地产业占GDP比重也很大，对上下游产业链的影响也很大，来看一组数据你就知道了，从GDP占比看，2020年房地产及其产业链占我国GDP的17%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。在国际上，房地产对经济贡献占比更高，美、德、英等发达经济体房地产业增加值占GDP比重几乎都超10%，普遍高于我国。

从投资看，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%，其中房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。从地方财政收入构成看，地方政府依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%。从住房市值看，2020年中国住房市值占股债房市值的比例为66.6%，中国住房市值与股债房市值的比例偏高，大家的大部分财富在房子里，正因如此，房地产价格跌不得。

特别提醒：以上数据来自网络，仅做参考。

从就业看，房地产业解决我国实体经济大量就业，2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，预估至2021年从业人数将达1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大。

无论是从经济增长来看，还是就业来看，房地产发展得如何，和经济增长似乎有着比较直接的关系。

今年房地产市场走势如何？

再来看看今年的数据情况，从3月高频数据来看，地产销售同比增速收窄，基建资金面仍强，但开工施工端偏弱，出口仍偏弱。到3月底，30大中城市商品房成交面积当周同比增速为43%，较月18日当周的65%有所回落;各线级城市商品房成交面积同比增速均在回落，其中三线城市商品房成交面积当周同比增速为47%，较上周的90.5%明显回落;价格上，3月一线城市二手房挂牌价格周同比维持正增，二、三线城市二手房价格降幅有所收窄。

4月，销量方面，高频数据显示，环比来看，房地产市场需求有一定的减弱。当月，新房和二手房日均销售面积分别较上月减少了11.05万和5.96万平方米至42.56万和28.32万平方米。但其中二手房的销售依然处于较高水平，日均销售面积与2021年5月的水平接近（28.89万平方米）。同比来看，4月，一、二、三线城市的新房及二手房日均成交面积均保持着正增长。

到5月，新房和二手房的日均成交面积环比继续下降。同比来看，5月，新房市场中，一、二线城市日均销量分别增长77.08%和6.12%，三线城市销量则开始回落（-4.96%）。二手房市场中，可能受到4月一线城市销售价格同比增长放缓的影响，5月一线城市需求加速回温，日均销量同比增长33.81%，增速较上月加快了25.53个百分点。

根据这些高频数据来看，二季度宏观经济数据应该是要转弱的，房地产在国民经济增长里的位置比较重要。稳定好了房地产行业，拉回房地产的销售和投资，对宏观经济也有一定的的拉动作用。

而且之前几年，受到多多少少的影响，债券融资以及股权融资，再或者是房地产企业的融资都没有以往力度大，尤其是房地产行业，也出现了一些投资、施工和现金交付的不良情况。今年1-3月份，我国房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%。其中，国内贷款4995亿元，下降9.6%；利用外资8亿元，下降22.7%；自筹资金10171亿元，下降17.9%；定金及预收款11909亿元，下降2.8%；个人按揭贷款6188亿元，下降2.9%。

房企融资环境仍然不容乐观。据中指数据，1-5月房企非银融资总额为3146.2亿元，同比下降16.7%。另据克而瑞数据，5月房企融资规模创下2020年以来单月融资的新低，5月80家典型房企的融资总量为263.29亿元，环比减少56.4%，同比减少60.4%。

一旦房地产企业没有资金，或者资金断裂，那么会影响整个行业的正常循环。除了要支持稳定房地产之外，还应该让从房地产应发挥更多的支柱产业功能。

香港楼市先拔头筹？

之前香港地产界不少人向政府提议，要求“减辣”或者“撤辣”，来刺激房地产行业，没多久，香港财政司长陈茂波给予了回答，可能会再次放宽首次置业的按揭成数要求，也就是说不动印花税，不过可以降低首次置业者的首付比例。

其实香港居民首次置业贷款首付比例已经很低了，香港给第一次置业者提供1成首付、9成贷款的优惠，比很多地方都要低很多了，大陆地区一般是有些二线不限购的地方或者是三四五线城市，居民首次购房的首付比例，可能会降低到2成。

疫情之后香港的房地产也有一些波动，去年数据也不是很好，根据土地注册处的数据，去年的新房和二手房销量只有10,315以及34,735 套，已经是2002年以来最低的情况了。但这一阵，香港陆陆续续颁布几个刺激的政策。

今年香港的房地产有些回暖的迹象，我们还是拿数据来说话，3月份，香港现楼按揭宗数是5592宗，4月香港现楼按揭宗数5053，4月有些回落，5月，香港现楼按揭宗数为7805宗，比4月多了2752宗，提高54.5%。另外，今年前5个月，香港的一二手住宅平均成交量达到4500宗，比去年第四季度显著提高。整体来看，多多少少的在回暖，也不是很稳定。香港的这个数据，要比大陆的很多城市房地产情况都要好一些。

流动性是关键

美联储采取强力加息措施，短期内会导致局部的资产流动性枯竭，放大了资产估值重估对市场冲击。

房地产行业高速发展了20年，那时候经历了高负债、高杠杆、高周转的时期，提高了产能，也提高了价格，目前进入了周期转换时期，在弱周期的时候，这种周期不可逆，在这个周期里我们更多的是接受，其实这两年也有相关的房地产利好政策出来，在周期里，政策有利好刺激，可能难以逆转这种大周期。

现在大家对买房这件事小心翼翼，有的人想等房价大跌的时候买，但要是房价真的大跌了，那么商业银行会不会出现债务问题，会有多大的债务问题？还有就是，房价跌了，我们手里的资产是不是也跟着跌了，资产跌了，手里钱贬值了，我们可能就要抛售，大家都抛售，导致银行产生坏账，坏账多了，银行房贷风险就出问题了，接下来就一发不可收拾了，最终拖累经济，北京周边房价的惨烈下跌历历在目，有的房子价值是真的低于贷款总额，所以楼市真的大跌不得。

现在的房地产还有很强的金融属性，如果把房地产的金融属性去掉，会降低流动性，出现结构性过剩的问题，最终影响经济，如果金融属性过多，杠杆过高，也会引发金融风险。金融属性高的地方会有杠杆效应，如果失去杠杆就少了活跃性，少了活跃性就没了流动性。所以，可能短时间内，一些省份的楼市政策多是继续做优化，一线、二线房地产市场在限贷政策、限购政策上进行优化空间，多是按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消认房又认贷政策等，再比如结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等支持政策。

吕长顺（凯恩斯） 证书编号：A0150619070003。【以上内容仅代表个人观点，不构成买卖依据，股市有风险，投资需谨慎】

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